首先，这是一个好品种。

但好品种不等于能挣钱，就像好股票也未必能挣钱一样，赚不赚钱都是要看如何去做选择。

公募REITs是什么？

学名叫房地产信托投资基金，是用来让中小投资者能够参与房地产投资的。

国内房住不炒，当然不可能还搞出个公募基金产品来炒房，国内这个REITs叫做基础建设投资基金，是用来投资基建项目的。

以前国内基建项目主要融资渠道是发城投债和信托基金，但由于融资渠道单一，投资门槛太高，100万起步，加上管理不规范，积累了很大的风险。

现在弄一个REITs基础建设公募基金，主要目的有两个：

1、增加基础建设融资渠道，化解地方债务风险。

2、吸收社会上多余的流动性，让闲置资金流动起来，参与到基础建设中来，起到抑制通胀的作用。

所以各位要明白，REITs基金并不是给各位送钱来的，当然也不是有些人讲的那样是来割韭菜的。

机构会偏向宣传优点，忽略其缺点，一些财经大V则更容易放大其缺点，忽略其优点。

实际上这是一个中低风险，中低收益的投资品种。

过去城投债收益率普遍在6%-8%区间，信托收益率普遍在8%-12%区间，收益率高低根据项目风险大小而定。

公募REITs本质上跟过去城投债和地方信托没什么不同，但用了公募基金的形式，降低了投资门槛，最低门槛1000元，收益率就会比过去低一些。

按照官方预期是5%-10%收益区间波动。

这就是一个合理的收益预期。

那么，REITs基金预期收益就会在5%-10%之间，比过去城投债和信托收益略低，上下波动也不会太大。

风险也会比过去的城投债和信托小一些，比银行理财，国债等大一些。

如果从通胀角度看，这个基金收益率大约能够和通胀持平，如果是长期持有的话，收益会相对稳定。

大银行的风险理财产品和国债会更安全，但就不可能跑赢通胀。

所以这可以作为资产配置的其中一个中间环节，属于中低风险资产。

金融产品里面，股票属于高风险资产，银行理财和国债等属于低风险资产，信托和城投债属于中等风险资产。

但信托和城投债门槛太高，都是100万起步，很多是300万起步，对于中小投资者来说，缺少了中等风险投资品种，REITs基金就弥补了这种缺陷。

另一方面，基础建设项目关系的是国家大计，虽说有一定风险，但风险还是相对可控的，并不像一些民间融资，容易出现大规模造假，或者直接暴雷跑路。

REITs基金最终会在二级市场上市，交易规则跟股票差不多，准确来说应该是跟二级市场上的场内基金类似。

这就是其中一个坑，因为REITs基金本身收益率并不高，预期年化收益率只有5%-10%，且非常稳定，基本没有超额收益的可能。

也可以看成是一个ROE稳定在5%-10%的地方企业的股票，这样一个股票，市场是不可能给出高估值的，基本就在净资产附近，或者净资产稍微高一点的位置波动。

如果是在发行价附近买入，每年拿分红，那是一个不错的选择，但如果被不明真相的小散户用来搞投机，买在了相对高位，很可能一套就是好几年。

例如短线上涨20%，就相当于透支了未来三年的业绩。

所以，这并不是一个适合搞投机的产品，更适合用来买入后拿分红的品种。

例如可以这样玩：在市场低迷，跌破发行价的时候逐渐买入，耐心拿着等分红，等市场过热，短线出现大涨的时候一并卖出。

举个例子：例如在跌破发行价5%的时候买入，持有一年，得到分红7%，刚好价格在某个时候上涨5%，然后全部卖出，年化收益就可以达到17%。

当然，这是比较理想化的模型，实际上第一批REITs基金上市首日肯定会爆炒一轮，那时候就千万不能去追高，一旦套住也许几年都回不了本。

下周一第一批REITs基金可以开始申购，一般来说第一批大多数都会有点小肉，后面的就不一定了。

至于具体怎么申购就不要问我了，这我也不懂，我只炒股票，基本没有买过基金。

另外一点，现在REITs基金还没有正式上市交易，有些规则我还不是很清楚，以上讲的只是原理性的东西，难免会有疏漏，后面有新的发现我再做补充。

来源： 茶话股经，已获作者授权。