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首批公募REITs基金买不买?

2021年05月30日 好文分享 暂无评论 阅读 214 个点击 次

首先,这是一个好品种。

但好品种不等于能挣钱,就像好股票也未必能挣钱一样,赚不赚钱都是要看如何去做选择。

公募REITs是什么?

学名叫房地产信托投资基金,是用来让中小投资者能够参与房地产投资的。

国内房住不炒,当然不可能还搞出个公募基金产品来炒房,国内这个REITs叫做基础建设投资基金,是用来投资基建项目的。

以前国内基建项目主要融资渠道是发城投债和信托基金,但由于融资渠道单一,投资门槛太高,100万起步,加上管理不规范,积累了很大的风险。

现在弄一个REITs基础建设公募基金,主要目的有两个:

1、增加基础建设融资渠道,化解地方债务风险。

2、吸收社会上多余的流动性,让闲置资金流动起来,参与到基础建设中来,起到抑制通胀的作用。

所以各位要明白,REITs基金并不是给各位送钱来的,当然也不是有些人讲的那样是来割韭菜的。

机构会偏向宣传优点,忽略其缺点,一些财经大V则更容易放大其缺点,忽略其优点。

实际上这是一个中低风险,中低收益的投资品种。

过去城投债收益率普遍在6%-8%区间,信托收益率普遍在8%-12%区间,收益率高低根据项目风险大小而定。

公募REITs本质上跟过去城投债和地方信托没什么不同,但用了公募基金的形式,降低了投资门槛,最低门槛1000元,收益率就会比过去低一些。

按照官方预期是5%-10%收益区间波动。

这就是一个合理的收益预期。

那么,REITs基金预期收益就会在5%-10%之间,比过去城投债和信托收益略低,上下波动也不会太大。

风险也会比过去的城投债和信托小一些,比银行理财,国债等大一些。

如果从通胀角度看,这个基金收益率大约能够和通胀持平,如果是长期持有的话,收益会相对稳定。

大银行的风险理财产品和国债会更安全,但就不可能跑赢通胀。

所以这可以作为资产配置的其中一个中间环节,属于中低风险资产。

金融产品里面,股票属于高风险资产,银行理财和国债等属于低风险资产,信托和城投债属于中等风险资产。

但信托和城投债门槛太高,都是100万起步,很多是300万起步,对于中小投资者来说,缺少了中等风险投资品种,REITs基金就弥补了这种缺陷。

另一方面,基础建设项目关系的是国家大计,虽说有一定风险,但风险还是相对可控的,并不像一些民间融资,容易出现大规模造假,或者直接暴雷跑路。

REITs基金最终会在二级市场上市,交易规则跟股票差不多,准确来说应该是跟二级市场上的场内基金类似。

这就是其中一个坑,因为REITs基金本身收益率并不高,预期年化收益率只有5%-10%,且非常稳定,基本没有超额收益的可能。

也可以看成是一个ROE稳定在5%-10%的地方企业的股票,这样一个股票,市场是不可能给出高估值的,基本就在净资产附近,或者净资产稍微高一点的位置波动。

如果是在发行价附近买入,每年拿分红,那是一个不错的选择,但如果被不明真相的小散户用来搞投机,买在了相对高位,很可能一套就是好几年。

例如短线上涨20%,就相当于透支了未来三年的业绩。

所以,这并不是一个适合搞投机的产品,更适合用来买入后拿分红的品种。

例如可以这样玩:在市场低迷,跌破发行价的时候逐渐买入,耐心拿着等分红,等市场过热,短线出现大涨的时候一并卖出。

举个例子:例如在跌破发行价5%的时候买入,持有一年,得到分红7%,刚好价格在某个时候上涨5%,然后全部卖出,年化收益就可以达到17%。

当然,这是比较理想化的模型,实际上第一批REITs基金上市首日肯定会爆炒一轮,那时候就千万不能去追高,一旦套住也许几年都回不了本。

下周一第一批REITs基金可以开始申购,一般来说第一批大多数都会有点小肉,后面的就不一定了。

至于具体怎么申购就不要问我了,这我也不懂,我只炒股票,基本没有买过基金。

另外一点,现在REITs基金还没有正式上市交易,有些规则我还不是很清楚,以上讲的只是原理性的东西,难免会有疏漏,后面有新的发现我再做补充。

来源: 茶话股经,已获作者授权。

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